Problemas da outorga onerosa e desenvolvimento metropolitano
A economia de Belo Horizonte é majoritariamente movida pelo setor de serviços. Nessa área, a construção civil desempenha papel fundamental como uma das principais empregadoras e indutora de desenvolvimento. Há um bom tempo, estamos perdendo oportunidades na construção para cidades do entorno, que, com quase nenhuma regulação urbanística, permitem a construção de edifícios gigantes na borda da capital, ficando com os benefícios do desenvolvimento e devolvendo-nos trânsito ainda mais desordenado.
Não se pode atacar uma cidade por defender seus interesses prioritariamente, mas é preciso rever a lógica de desenvolvimento metropolitano. Já que as cidades são interdependentes, por que não incentivar a integração de normas urbanísticas, redes de transporte e prestação de serviços públicos?
Iniciativas Metropolitanas
No Brasil, os recursos para grandes projetos acabam vindo sempre da União. A arrecadação dos tributos concentra a maior parte das receitas em Brasília, e é de lá que podem vir as soluções. Pensando nisso, estive com o presidente do Senado, senador Rodrigo Pacheco, levando uma ideia: um fundo, com incentivos federais, para premiar as regiões metropolitanas que se integrem e desenvolvam projetos conjuntos, sobretudo em mobilidade. Se os benefícios vão além das fronteiras das cidades, é justo que o financiamento também supere esses limites.
Outorga Onerosa
Em Belo Horizonte temos uma bomba relógio prestes a explodir, que estava programada desde 2019. Naquele ano, na votação do atual Plano Diretor de Belo Horizonte, me posicionei contra o projeto apresentado pela prefeitura, entendendo que os valores de outorga onerosa inviabilizariam o desenvolvimento imobiliário na cidade.
Agora, no final do prazo de transição, que se encerra em fevereiro, a própria prefeitura reconhece o tamanho da tragédia que se avizinha e trouxe os representantes do mercado imobiliário de volta à mesa de negociações, com a compreensão de que os valores estão incompatíveis com a realidade econômica, e podem aumentar muito o custo de morar em Belo Horizonte, expulsando o desenvolvimento para as cidades vizinhas.
Como sabemos, existe um limite entre o que pode ser cobrado para aumentar a receita. Cobrar um preço tão alto que acaba inviabilizando qualquer negócio é o que ocorre no momento. Os valores da outorga, de tão altos, estão até mesmo prejudicando as previsões de arrecadação da prefeitura para investimento em habitação social. As soluções envolvem recalcular os valores da outorga onerosa, para que seja compatível com a capacidade econômica dos compradores de imóvel, o que deve ser feito com a apresentação de um projeto de lei de iniciativa da prefeitura.
Proposta da Solução
Apresentei também uma solução que envolva arquitetos e urbanistas, além do mercado, oferecendo condições especiais para empreendimentos residenciais que compensem seus impactos com intervenções de zeladoria urbana e requalificação de vias.
Recuperar o desenvolvimento imobiliário deve ser aliado à ocupação de espaços vazios no Centro. Imóveis construídos e desocupados devem ter o retrofit facilitado, e, para aqueles pequenos espaços encravados entre prédios já estabelecidos, proponho que os limites de construção sejam os mesmos dos imóveis lindeiros, para evitar que recuos desiguais destruam o potencial construtivo de um imóvel de forma completamente desigual a seus vizinhos.
Cada espaço perdido, não construído ou subutilizado em áreas repletas de infraestrutura e serviços, como é o caso do Centro de Belo Horizonte, onde moro, significa expulsão das pessoas para a borda e a necessidade de reconstruir toda essa rede de serviços públicos em novas áreas. Por isso, é fundamental que o poder público desenvolva projetos estruturantes com incentivos econômicos, urbanísticos e tributários para que os imóveis desocupados do Centro se transformem em moradias, de forma facilitada e desburocratizada. O Centro não é problema. É solução.
Mais gente morando mais perto do trabalho recupera a área, diminui a pressão sobre as redes de transporte e contribui para uma cidade mais sustentável, afinal não há nada mais verde do que reaproveitar o que já está construído.
